“双12”来了，面对电商对传统商业地产的冲击，多位房地产业人士对中国证券报记者表示，目前更为严峻的挑战可能还是一线城市商业地产“扎堆”所形成的激烈竞争，电商、同业竞争、银行断粮或成为明年困扰商业地产的“三座大山”，如何加速创新和转型将成为商业地产迫在眉睫的课题。商业地产之痛阿里“双11”期间超300亿元的交易额让商业地产商感到震撼，如今“双12”又来了，虽然传统商城在年末也有促销，但热度远不如电商。高纬环球2013年第三季度北京零售物业市场报告显示，在宏观经济持续放缓及网购的影响下，很多零售商对品牌扩张策略都表现出谨慎的态度。核心商圈的租金依赖于国际知名品牌的稳定需求将继续走高，但非核心商圈的招商压力已日渐明显。有商业地产人士对中国证券报记者表示，除了电商带来冲击以外，近年房地产调控之后越来越多资金流向商业地产，商业地产之间的竞争也因此变得激烈。“中高端商城的竞争尤其激烈，深圳万象城跟KKMall的直线距离不超过两公里，深圳海岸城、保利、宝能·AllCity等项目都集聚在方圆两公里之内。”该人士说。随着大量优质项目在三季度集中入市，上海核心商圈优质零售物业空置率一再上升，达到了7.08%。第一太平洋戴维斯三季度商铺简报预计，由于新增供给较多，北上广三地中高端购物中心平均空置率将有所提高。至于其他城市，杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的报告认为，杭州进入购物中心开发的“大跃进时期”，至2017年预计主城区将有约128万平方米的新增供应入市，增幅超过130%。有消息称，近日上海银监局对辖内各商业银行下发“关于商业地产融资风险的通知”，银监局调研发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已经远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行高度关注。新辟蹊径突围分析人士指出，电商、同业竞争、银行惜贷或成为明年困扰商业地产的“三座大山”。如何加速创新和转型，将成为商业地产迫在眉睫的研究课题。中国证券报记者采访了多家商业地产相关人士，他们共同的创新和转型思路是：通过跨界运营和提升服务质量来提升客户的消费体验；希望通过餐饮、电影等途径增加客户在购物中心的停留时间，从而转化为其他消费。不过，这一运营模式上的转变仍难免陷入“同质化”的境地。部分大型地产商正在探索如何打造其“差异化竞争力”。据了解，万科进军商业地产之后，无论是商用产品线还是入股徽商银行，都尝试贯彻“社区服务”的理念来形成差别化竞争力。另一家巨头大连万达则走上了海外扩张之路，希望构筑一个世界级的文化商业帝国。中国证券报记者观察到，专业地产项目也成为商业地产争相抢占的一个领域。华南城正在全国布局专业综合商贸物流平台，并着力发展电商产业园。宝能集团也正在开发多层次的商业地产，其中也包括专业市场。“现在地产商对高端大气上档次的商城的开发力度非常大，但是真正满足大众需求的商业地产开发相对缓慢，这一块的潜力会非常巨大。”宝能控股(中国)有限公司资产运营中心副总监杨海斌对中国证券报记者表示。除宝能·AllCity等高端城市综合体以外，宝能集团旗下的宝隆物流有限公司在2010年成立了清水河旧货城，清水河酒店用品城也预计在明年开业。据透露，宝能集团旗下公司还将在深圳龙岗区打造两个专业地产项目。

当阿里、腾讯将重头转向移动时，京东仍然在PC战场攻城略地，对于仍在捍卫“老二”地位的京东来说，还要拿多少成本去应对未来？目前的京东，正处在一个较为尴尬的局面。一方面，面对腾讯、苏宁的追击，在主战场PC领域不敢懈怠，仍需积极拓展市场份额以应对“追兵”者的增速。另一方面，在较大的市场份额下，阿里的资本帝国已瞄向移动，这个被视为下一个用户流量的主战场，而京东的追赶者腾讯也早已有了微信这个移动“门神”。而在这一系列变化中，腾讯电商未来会否凭借微信在移动的流量优势“弯道超车”，也将拷问着京东以及京东CEO刘强东。当京东在PC战场应对苏宁、腾讯的直面竞争时，苏宁、腾讯以及阿里已在移动领域展开布局。“今年双11，阿里最大的亮点在移动”，一名阿里人士对《第一财经日报》表示，阿里会将大量地促销资源导入阿里旗下的手机应用微淘产品。而微淘由手机淘宝的团队孵化而来。目前，手机淘宝累计用户下载达3亿以上，平均每用户每日停留时间达30分钟。艾瑞数据显示，今年第二季度，天猫在国内B2C电商交易规模占比达50.8%，而京东为17.1%。之后三名分别为腾讯、苏宁和亚马逊，占比分别为5.6%、5%和2.2%。阿里布局移动有其自身的考虑。与京东不同，阿里的模式本身就是广告中介平台，通过搭建流量生态，将线下卖家、买家资源“摆”到网上，于是有了B2B、淘宝。而随着用户使用习惯的迁移，未来最主要的流量来源将会从PC转向手机。移动领域发生的巨大变化，使得阿里最大的对手已由京东转成了腾讯。如果说，阿里与京东是不同电商模式之间的竞争，以及用户对电商服务偏好转移的竞争；那么腾讯对阿里的威胁，是出于未来流量的压迫，而用户流量是阿里构建一切商业模式最核心的组成基础。目前已能看到的是，有大量的淘宝平台卖家在腾讯的微信上获取流量，也就是说，如果不改变现状，淘宝最大的外部流量未来可能受制于腾讯。阿里对腾讯的恐慌，也同样敲打着京东。京东从卖货开始，通过品类和地域扩张不断冲击规模，通过投入物流满足更好的购物体验以寻求与阿里业务的差异化，但要突破自营的规模瓶颈不能不发展平台业务，也由此，京东走向了自身与淘宝的融合模式。借助微信在移动领域的入口优势，腾讯电商会否“弯道超车”？今年8月，一封京东内部邮件透露了来自京东最高层对微信的忌惮，宣布京东所有员工不得在工作期间将工作内容在微信上发送。此外，京东也取消了与腾讯财付通的合作。目前，支付宝和财付通的注册用户分别为8亿和2亿，摒弃支付宝和财付通，京东的增量用户获取也会受到影响。而暂停合作，京东却缺少腾讯、阿里在移动领域和网络支付上的资源。尽管目前京东的移动流量较去年提升4倍，占京东整体流量的25%，但京东依然缺乏在移动端与腾讯、阿里抗衡的产品。也许，“京东会通过收购来弥补其在移动和支付体系上的不足”，电商分析人士李成东认为，在支付上，京东已经收购了网银在线，手握支付牌照；而在移动端，京东也不排除通过收购来展开布局。但在时间的争夺上，京东显然会花费一笔较大的成本。京东在应对“追兵”上也遇到了尴尬。尽管京东仍具有较大的市场优势，但京东的毛利率承受能力也在逐步降低。一方面是，多数投行判断京东可能将在明年上市，过低的毛利率不太有利于京东在今年年底实现盈利。另一方面是，京东的大量资金仍质押在物流建设上，要进行大型的价格战的储备，在现有资金上腾挪的空间相对苏宁、腾讯并不大，而只能通过对供应商的议价能力来将成本转嫁给供应商，而这种局面并不长期有利于京东与苏宁、腾讯在供应商资源上的竞争。而今年以来，天猫、苏宁、腾讯电商在家电领域频繁发力，通过低价策略瞄准京东的家电品类进行冲杀。一名腾讯电商公关人士对记者表示，腾讯电商的策略很简单，盯住京东，只要腾讯电商的家电比京东贵，腾讯就敢赔。一个事件是，苹果公司今年并没有将新兴产品iPadAir授予京东首发，而与腾讯电商旗下易迅网、苏宁进行了签约。有知情人士称，苹果公司对京东延缓账期的行为较不满意。

在余额宝搅动了互联网金融的“一池春水”后，京东在互联网金融上也有了突破。7月30日，一位接近京东金融业务部的互联网金融行业人士告诉记者，目前，测试中的京东供应链金融大约已累计放款几十亿元，这些贷款都是不超过1个月的短期贷款，贷款利率低于10％（年化）。同一天，京东商城创始人、CEO刘强东对本报记者表示，京东已经成立了金融集团，除了针对自营平台的供应商，未来还会扩大到POP开放平台。在7月29日举办的京东POP开放平台大会上，京东集团财务副总裁范微明确表示，未来，针对POP平台上的卖家，京东将提供小额信用贷款、流水贷款、联保贷款、票据兑现、应收账款融资、境内外保理业务等金融服务。未来10年，京东也将金融业务作为新的增长点，建构以电商、互联网金融、物流业务、技术平台等建构的新经济帝国。支付到小贷的蜕变“今年年底，京东支付就会正式上线。”京东开放平台业务总经理蒉莺春告诉记者，上线后可以打通买家、卖家的账户，用户体验会得到根本改变。今后，支付宝的功能，京东支付都有，比如各分，红包，钱包，以及“余额宝”这样的产品。蒉莺春表示，支付工具是比较成熟的产品，京东在开发技术上并不存在问题。目前，京东对支付的底层架构进行了调整。2012年10月底，京东商城曾收购电子支付服务提供商网银在线，为的就是获得第三方支付牌照。蒉莺春表示，京东推出自己的支付工具之后，可以大幅减少支付成本。支付之外，京东也正在积极突破供应链金融。京东CMO蓝烨表示，供应链金融要结合供应商，合作伙伴的需求，需要一定的时间。目前，细致的金融产品设计、撮合交易的IT系统开发还在进行中。一位接近京东金融业务部的互联网金融行业人士告诉记者，京东的供应商大约有10万，其中50％有贷款需求。目前，发放的贷款平均额度在200万-300万，额度较大。“这样的规模不算微贷，而是小贷”。据一位B2B企业负责互联网金融的人士透露，京东有不少3C供应商，资金规模大，现金流比较紧张，但业务流健康，所以拉升了京东金融的贷款额度。宏源证券副所长、互联网金融千人会秘书长易欢欢告诉记者，京东有数据、有信息，能够做好小企业主的信用贷款，以及担保贷款。与阿里金融相比，双方各有优劣势。“所有的贷款资金都来自银行。京东只是提供数据供银行参考，并且，不提供担保。”这位互联网金融人士告诉记者，京东还与银行谈判，将贷款利率压低，初步的结果是基准贷款利率上提升10％，总体在7％左右。而京东金融发展部总监刘长宏表示，互联网是一种技术，“互联网金融改变的是用户习惯，互联网金融不再是高高在上。”依据互联网的高效，贷款审批时间为一天。高效的背后，京东一直在优化甚至重新建构自己的财务IT系统。自2012年起，京东内部就在做一个PMO项目，梳理财务流程，希望能够加速对供应商的结算。范微介绍道，到2013年第三季度，将上线对公支付；2013年第四季度，将实现自动开票；2014年第一季度，自动结算、协同平台将上线。届时，京东对供应商将实现T+1结算，整个财务供应链体系更加高效。金融造梦数据难题针对自营部分做供应链金融，对京东、银行、供应商来说，是三方共赢的一件事。对银行来说，京东提供的客户风险低，坏账率可以控制在1％以下，甚至更低。京东曾有过一个数据，通过供应链金融，京东供应商的资金运营效率可提升400%。而对京东来说，通过供应链金融，京东与供应商的关系更紧密，业务灵活性、平台可控性更高，还能够在电商之外，切入一个新的“市场空间大”的领域。“京东在供应链金融上，只是开了一个头。”前文的这位互联网金融人士告诉记者，对小微企业来说，短期贷款可以解燃眉之急，但更需要周期性贷款，这样公司运转的现金流就有了保证。刘长宏表示，京东的金融服务将主要服务于供应商与消费者，为的是提升双方体验。未来，京东金融也会涉及支付结算、金融代销等其他互联网金融业务。据了解，京东的金融发展部门现在员工有百人规模，在人员配比上，大部分是来自银行、证券的人，但IT系统的工程师大部分是互联网出身。据京东内部人士透露，京东金融“不希望找金融IT的人，因为害怕建出来的系统是某金融机构的网络版。”但是，互联网金融并没有那么简单。多位P2P网贷公司CEO表示，互联网金融现在只是处于一个很浅的层次。金融经营的是风险，涉及安全，准入门槛高，会通过牌照、备付金、准备金等形式受到严格的监管。此前汇付天下相关人员告诉记者，银行贷款需要看的是资产类数据，但企业级第三方支付有的是运营现金流，周转率，两种数据如何来转换还需要探索。未来，京东金融会覆盖POP开放平台，那么又会遇到阿里金融现在面临的问题。一位互联网金融人士举例道，一般来说，一个做得不错的电商，淘宝带来的销量占比一般不超过50％，大部是10％-30％，而淘宝上的数据并不可以“以偏概全”。阿里小贷依据淘宝数据进行放款，只能满足的是其淘宝业务的需求，可能无法解决其总体业务对资金的渴求。