接近年终之际，绿地于12月17日再推新举措，联手腾讯推出“绿地会”微信公众号，借助腾讯理财通对客户预存的项目认筹金进行理财收益及购房优惠。此举在熟悉绿地的市场人士看来，“并非是革新式的动作，本质上仍然是营销举措。”“通过这种方式来推广销售，同时引起话题。”上述市场人士还指出，绿地在选择现在这个时间节点，“无疑还是为了冲业绩，争老大。”显然，已随万科公布11月销售数据被点燃的绿万之争仍在继续。在暂缺绿地官方数据背景下，有第三方机构披露数据指绿地已经超越万科成为第一。微信卖房据绿地新闻稿，此次绿地联手腾讯达成合作，推出“绿地会”微信公众号。用户可以通过该平台预存资金到理财通，参与项目认筹，同时获得理财收益与购房优惠收益，背后的技术则由腾讯旗下的“理财通”实现。绿地方面称，通过该微信平台将整合全国绿地项目，首次实现“矩阵式”内部管理；对外集信息展示、会员系统、售后维护于一体，真正实现掌上全方位房产服务。从已经开通的公共号看，主要分为三个部分，除自身介绍之外就是绿地主推的买房及全民营销板块。“在绿地微信营销平台中，旗下所有的项目信息将集中于此，用户可以像在超市选购商品一样通过平台搜寻全国任意一个绿地旗下项目。”绿地方面还表示，通过理财通意向金可转化为理财本金持续产生收益，既不影响购房计划，又能享受理财带来的收益。此外绿地还试图通过该平台开展全民营销，“当用户介绍的新的意向客户来到项目参观时，老用户可获得积分奖励；当新客户完成成交时，老用户将再次获得丰厚的回报。”腾讯理财通项目副总监谭光锋称，腾讯作为平台方，把用户、商家、理财类的金融机构连接在一起，给用户提供增值服务。“此次与绿地的合作是完全免费的，对用户定金部分也不参与分成，当然合作是有成本的，等做成规模后，不排除收费的可能。”他还提及，手机QQ未来也可能实现买房功能。而绿地集团品牌与互联网营销总监蒋乃骏透露，集团旗下的微信公众号很多，虽然没有都开通微信买房，但用户通过微信来访成交的数量已经占到所有消费者的5%。“目前理财通接口还存有一些技术问题，尚待开通。这是小问题，即将解决。”绿万之争虽然此次绿地联手腾讯“理财通”能对购房客户认筹金进行财富管理实现收益，但在熟悉绿地的市场人士看来，“并非是革新式的动作，本质上仍然是营销举措。”“不少房企都是以这样的方式来推广销售，同时引起话题。而且这种方式确实能够促进某些渠道的客户成交，但这只是少部分并不适合所有客户群。”同时上述人士还指出：“无论是哪个企业，类似产品设计的背后，表面上是营销而背后把帐算清楚的话，实质就是在进行降价促销。”他认为，这也是一种降价的方式，若是直接降的话，可能前面买房的业主会有意见，因此需要一种更隐蔽的方式。至于选择现在这个时间点上线，市场人士分析认为：“无疑还是为了冲业绩，争老大。现在离2014年结束仅剩十多天，若是真的有成交，备案速度很快的。企业挂出来的都是合同销售额，这样的方式进行促销效果非常直接。”事实上，早前随万科公布11月销售数据，在暂缺绿地官方数据背景下，有第三方机构披露数据指绿地已经超越万科成为第一，万绿之间老大之争已被点燃。12月4日晚间，万科披露的销售简报，前11月实现销售金额为1901亿元，分别比2013年同期增长14.8%和18.9%。同期有媒体报道，绿地集团11月的销售额为380亿元，环比增长81%。至此，绿地今年前11月的销售已达1918亿元，超越万科排名位列房企销售榜的首位。由于上述绿地销售数据来源为第三方，老大之争结果仍需待年末双方公布官方数据。不过万科及绿地均通过不同渠道表示对争夺第一不敢兴趣，但从具体表现上看，加快年末销售的步伐却颇为一致。进入12月，万科推出“双十二”优惠措施，在“双十二”期间，万科在包括北京、天津等15个城市举行15城联动，最高单套优惠12万，其中北京在售的如园、燕西华府、长阳半岛等6个项目均推出优惠措施。与之对应绿地也推出弘金宝，宣告着绿地集团进入移动互联网、大数据、社会化营销时代。绿地弘金宝的商业模式分为线上与线下两部分，线上通过绿地弘金宝微信公众号注册，参与互动及推荐，线下通过各种活动给使用平台的各行业精英提供交流平台。再到此次携手腾讯理财通，在市场看来营销之余，仍是绿地争夺房企老大地位的又一次助攻。

【一起惠讯】双12如天雷滚滚接踵而至，但最“雷”的并非淘宝不知疲惫的鸡血促销，而是在鼓动商家卖货之余，也开始关注非实物网购消费，似乎为双11洗礼后，疲态尽显的消费市场带来些许新的刺激。据一起惠了解，今年双12期间，淘宝首次将网游、家政、洗车、在线课程等生活服务类消费搬上舞台。目前市面上比较流行的e家洁、e袋洗、云家政、车蚂蚁等新兴本地生活服务商成为了这次双12“壕生活”的重要组成。同时，类似蓝翔挖掘机、蓝翔汽修专业这样的、被网络热炒的进修课程也被引入此次双12大促的狂欢之中。此外，在双11玩了一票的万科、中原等地产公司也想在双12凑把热闹，楼盘在所谓的“优惠放送”中被再度推上台面。一位商家告诉记者，相比天猫双11，淘宝双12的玩法更加多样，行业广泛性更强，新品类的介入，能够拉动更多的新用户，带动多元的消费结构。经营家政服务的互联网公司e家洁CEO云涛告诉记者，在双12之前的一两个月，就受邀入驻淘宝家政服务频道。在他看来淘宝为其提供了不错的用户数量和订单量。“双11之前一次活动拿到了3000单。”据云涛预测，此次双12，淘宝能够为其一个单店带来1到2万的订单，而这些订单要在一周之内逐步消化完毕。另一家做专业洗车的商家则告诉记者，主要想借助双12完成用户着陆。“也就是从淘宝上洗一批会员出来。”一起惠注意到，所有参与双12的本地生活服务类商家似乎都对用户沉淀有着共同的期待。以e袋洗为例，已经上线的双12活动中，包括会员卡和洗衣开两种商品同时低价出售。“没有人想做一锤子买卖。”一位不愿具名的商家告诉记者，凭借以往的经验，在本地生活服务方面，淘宝虽然能够贡献较大流量，但用户质量不敢恭维。“通常情况下，我们更希望能够让用户有更多的使用频次，更高的回头率，但是淘宝也只是在促销的时候，能迎来一批用户，而平时则相对冷清。”一位广州的洗车洗护类商家坦言。一起惠从商家处了解到，所谓的优质用户，实际上是高留存率、高频次的用户。例如家政服务类，可能需要有一周一次的用户粘性，这样的用户属于对品牌忠诚度很高的用户，其他平台无法截流。“相反，淘宝用户缺乏粘性，用户还是乐于直接找到品牌商本身，或者直接联系已经使用过的阿姨，脱离平台。”商家指出，从淘宝进入生活服务频道，再跳转到商家入口，要过两道手，比较麻烦。例如58家政本身就是58同城推出的一个提供在线家政服务的平台，嵌入淘宝之后，层级被埋藏得更深。商家透露，除了分享其大促期间的特殊流量，平日订单十分有限。在商家看来，本地生活服务和打车软件不同，司机可以在全城流动，而阿姨、清洁工、洗衣店、汽车保养则只可以局限在几公里的服务范围内。这种特殊性决定了必须依赖区域用户的重复使用。实际上，在本地生活服务领域，淘宝并非占据绝对优势，包括百度、京东、58同城、大众点评在内的多家互联网公司都对此觊觎很久。无论是酒店、送餐、家政、洗衣、小时工，还是打车、汽车养护、教育培训，都已经围绕着社区的细分服务市场，展开一些列的O2O纵深布局。据一起惠了解，京东此前还收购了到家美食会和今夜酒店特价。消息人士称，京东还在和多家家政、餐饮类企业谈合作。而百度外卖平台上线后发力也非常快，其商家入驻数量和送餐团队招兵买马上都进展迅猛。淘宝试图寻找更多的新鲜流量，特别是向生活服务领域拉用户，并借助双12这样的契机撬动大的O2O市场。但是，从此前“38节”的尝试来看，“一波流”的打法在短期内见效，并不意味着能为生活服务类商家带来可持续性的增长前景。一位互联网品牌企业CFO告诉记者，相比天猫在2014年前三年季度规模占比的停滞不前，淘宝似乎还存在增量。这或许是为何双12要引入更多商品品类和服务类型的重要原因。“给未来市场留下多少想象空间，是阿里巴巴最为关心的问题。正如马云在互联网大会上所言，阿里巴巴并不担心上市之前的非议，却在乎上市之后能否符合人们的预期。阿里能否寻求新的增长，代表着集市商业文明的淘宝是至关重要的一环，他必须吸纳更多的新用户。”

【一起惠讯】当大众点评、美团App几乎已经霸占了用户手机屏幕的时候，本地生活类的应用是否都该含泪退下？答案是否定的。一起惠注意到，近期有一大批基于地理位置的小区域型App正在不断涌现，试图抓住大众点评、美团等庞然大物的弱点纵向伸展，奠定另外一种本地生活服务App的生存方式。一方面，一些国内大型房地产商（如万科、龙湖地产等）纷纷开发了基于小区的生活App，包揽水电煤、物业、家政、美容美发等周边服务。另一方面，一些个人开发者运营的小区App也企图整合周边资源，聚集小区用户，寻找盈利空间和独特的生存之道。小区App盘活小区商业一个是生活小区类的App“北京像素”（北京像素是朝阳区的一个生活小区），通过整合小区周边的生活服务、搭建小区内住户的交流平台，牢牢维系住小区内的住户。目前用户量超过1万，日活跃用户2000多，已经能通过广告实现盈利。一起惠了解到，目前北京像素已经整合了开锁、快递、钟点工、家政、送水、洗衣、订餐，以及小区内住户之间的实物交易等服务。“某家小孩子的东西用不了了，可以发一条信息免费转让给别人；小区内的代购商户也可以发商品信息，这比淘宝上的代购更容易受到信任，因为可以现场看货。”国内移动应用开发服务商“简网App工场”CEO丁钧向一起惠举例道。据丁钧介绍，北京像素App的运营者就住在该小区。“为什么能在大众点评、饿了么这些大众产品的阴影下生存下来？”他分析是因为运营者基于当地的灵活性。“饿了么在北京像素也推广很厉害，下单立减，还送可乐，但没有冲击。为什么？举个例子，一个小区商业街的外卖店的换手率就有60%，很多店铺年初开店，年终就关了，这个信息是大众点评、饿了么这些平台无法实时更新的。他们的风格是像野火一样烧，扫街一遍之后，很难回头再扫一遍，很多信息都是陈旧过时的。”丁钧告诉一起惠。“小而土”的校园App另一个典型的案例是“太湖信息”App，这是无锡太湖学院（一所三本大学）的一群大学生开发的移动应用，虽然不是基于小区，但本质上与小区App一样，整合同一区域内的生活服务资源。据了解，太湖信息主要提供的服务包括外卖、当地旅游、兼职、二手市场、社团活动、格子铺、失物招领等。该团队将校园周边的餐馆信息都整合进了App，每为商户带去一个订单，抽取一块钱佣金。“办一张手机卡给商户，顾客在太湖信息App上看到外卖信息后拨打该号码，打进一个电话，就证明带来一个订单（10秒钟以下的电话判断为营销电话，不计数）。他们的办法很老土，就是每个月去中国移动打印电话单，跟商户核对、结算。”丁钧告诉一起惠。尽管方法很土、团队很小，但这个小团队的产品却有可观的活跃度。“在很多三四线城市，你打开大众点评，周边一共就四个餐馆，电话打过去还不一定对。”丁钧认为，这是大型生活服务平台的一个弱点，也正好是小型创业者们的空间所在。“跑腿”、婚恋服务成热门除了餐饮外卖、基于小区域的App有哪些受欢迎的新花样？丁钧介绍，代领快递、婚恋服务、就业兼职是几个有代表性的服务。其中，代领快递也就是为大学生（大多数是女生）收快递。这是一个极有特色的大学生需求，虽然大学校园网购盛行，但很多情况下，由于学生在上课，或者在寝室不愿意出门，送到校园门口的快递通常无人认领。因此，“攒一帮人，帮女生拿快递”成为校园App的一个特色服务。除了代领快递，就业兼职也是校园App一个很受欢迎的功能。另一个有特色的是婚恋服务，丁钧举例到，在内蒙古的一个地级市应用中，最火爆的栏目是“非常男女”，一个婚恋交友类的栏目——在当地寻找另一半，或许比非诚勿扰这类全国范围内求偶的成功率更高。

近期，无论是各地频频传出的楼盘打折促销的新闻，还是最近发布的房地产销售数据和房价数据，都在传递这样一个信号：高烧不退的中国楼市终于开始出现明显的降温迹象。对此，刚在纽交所成功上市的房地产O2O整合服务平台乐居的母公司易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻就指出，楼市之变体现在两个方面：首先是供求关系的变化，“调控这么多年来我们从来没有担心过真正的供大于求，但今天在很多地方看到了这种情况”；其次是调控政策的变化，现在全国性的调控政策已经有一年真空期了，楼市却依然出现降温，这实际上是市场压力最大的表现。面对突变，房企该如何突围？与此同时，互联网的高速发展也正在重塑包括房地产在内的各个行业的供应链和营销渠道，现今消费者更倾向于通过电商来了解开发商、楼盘信息。基于政府对开发资金的控制，企业转型商业地产的长远战略目标，所有这些都迫切需要建立一种新的房地产金融格局来支撑当前房地产市场的持续发展。Zillow将海量房源信息搬上网在这一大背景之下，今年4月，易居牵头让100多名房企高管走出国门，同时聚集到美国著名高校—沃顿商学院内接受一连五天的“再教育”。在美国东部时间4月14日，沃顿易居(中国)房地产高管第二期培训项目正式在沃顿商学院内开课，万科、中海、招商、富力、绿城、星河湾、凯德等众多房企高管悉数亮相。课程内容的精彩，让房企高管们大开眼界。已上市且成为美国浏览量最大的在线房屋网站Zillow公司高层和众人分享了大数据对不动产交易的重要价值。Zillow的成功在于打破了美国之前二手房交易过分依赖中介公司的现状，它让房地产的信息完全透明化，其突破口就是从把更多的房源信息发布在网上开始，由于体验的便利吸引了越来越多的用户，因此，大量的中介人也开始使用这个网站，这就构成了Zillow向中介公司收费的生意模式。目前，该公司成为浏览量最大的房产网站。其中，特别值得一提的是它的估价系统。这个系统最核心的竞争点，就是提供房屋交易过程中的信息对称服务，甚至非挂牌房源也一样能够提供价格信息。Zillow现可提供全国1.1亿处房产的信息，无论它们目前是否出售。电子商务实体商业融合是王道寻求合作者进一步做大做强是当下不少房企的目标之一。沃顿的终身教授、如今辞职下海的PeterLinneman博士告诉房企高管们，在挑选公司或合作者的时候，机构投资者特别需要透明的市场数据、完整详细的报告以及合作方的坦诚，他们最喜欢的是高流动性的市场。他提醒道：如果你希望得到西方机构资本，你的项目必须没有太大风险，而且必须提供优质收益。尽管当下房地产的发展已经不可避免地迈向了互联网时代，但沃顿商学院教授戴维·贝尔在讲授数字营销课程时依然指出，真实世界对我们在虚拟世界中搜索、购物以及售卖的惊人影响依然存在，地利依然为王。有基于此，华远地产董事长、同样是本期课程学员的任志强就给出了一个精辟的点评：这堂课的结论证明了一句话，马云的话是不可信的，电子商务不可能完全取代实体商业，相反，二者的互相融合，将扩大彼此的市场销售规模。

【一起惠讯】地产商接二连三的上线APP后，日前房产中介机构链家地产旗下“自如”也上线了服务于自如用户的专属APP“自如客”，除满足了基本的线上交租、房屋报修等功能外，还将自如保洁预约整合入内。有自如租户直言，该措施最大程度优化了自如房间的保洁服务流程，此前自如用户屡遭保洁“骚扰”的难题也会迎刃而解。据一起惠了解，自如房为链家地产推出的一项自有出租业务，链家地产将大量小区中的部分房屋进行统一租赁，通过链家统一装修、设计后进行对外出租。其优势在于房屋整体干净、费用透明，并有专属的保洁人员进行定期保洁。不过，统一管理的初衷也让自如用户出现一些不便，如保洁员会经常性的电话联系租户保洁时间，而自如用户绝大多数为年轻白领用户，日间时间多不在家中，因此常常反映“自如保洁有扰民行为”。此前，有自如保洁也曾向一起惠道出过实情：“我负责这片小区的保洁，每个月的打扫量在150~200间，为了完成考核必须将租户的打扫时间安排妥当，因此经常需要反复电话沟通和确认。”据该女性保洁员透露，已经被太多租户反映为骚扰，很多直接挂电话。“其实有很多租户并不希望我们进行保洁，但公司有统一的服务要求，我们也比较尴尬。”事实上，自如用户在签订房屋租赁协议时与其他中介不同，自如方面并不收取中介费，但会收取“月房费*1.2”的金额作为服务费用，这其中包括了非人工损坏的房屋维修、wifi无线网络、每月一次的保洁费用。“收了用户的服务费，公司自然会尽可能的做好服务。因此要求我们每月给用户进行一次保洁，做到卫生间、厨房不残留一根头发。”不过，在保洁看来，公司服务热情，却没有考虑到一些用户的实际体验，服务弹性不足。上述困扰自如用户很久的问题在部分自如租客看来，链家上线的“自如客”可以让这个问题得到很好的缓解。据介绍，租户登录“自如客”APP后可以直接在保洁项目中预约上门时间，而对上门服务也有电话联系、短信联系、无需联系等几项人性化服务。“这能大大减少租户和保洁的沟通成本，对保洁也会起到效率提升的作用。”一位租户这样说道。一起惠体验该应用发现，此次上线的APP除了解决保洁问题外，联系管家、房屋报修、友邻留言等功能也起到了不少现实价值。如报修可以直接通过APP选择厨房、客厅或卧室的特定物品进行报修提交，同时可以在报修时拍照上传损坏实情，并预约维修时间。此外，该应用的社会化功能也让自如邻里能够产生更密切的互动。实际上，从去年年底开始，万科等大型地产商早早就在围绕业主、用户进行移动化服务探索，今年龙湖地产也快速进行跟进，但地产商开发的APP应用覆盖用户多为业主。而自如这样的服务商提供移动租房体验将能带给更多小区、更多身份用户租房便利。

“双12”来了，面对电商对传统商业地产的冲击，多位房地产业人士对中国证券报记者表示，目前更为严峻的挑战可能还是一线城市商业地产“扎堆”所形成的激烈竞争，电商、同业竞争、银行断粮或成为明年困扰商业地产的“三座大山”，如何加速创新和转型将成为商业地产迫在眉睫的课题。商业地产之痛阿里“双11”期间超300亿元的交易额让商业地产商感到震撼，如今“双12”又来了，虽然传统商城在年末也有促销，但热度远不如电商。高纬环球2013年第三季度北京零售物业市场报告显示，在宏观经济持续放缓及网购的影响下，很多零售商对品牌扩张策略都表现出谨慎的态度。核心商圈的租金依赖于国际知名品牌的稳定需求将继续走高，但非核心商圈的招商压力已日渐明显。有商业地产人士对中国证券报记者表示，除了电商带来冲击以外，近年房地产调控之后越来越多资金流向商业地产，商业地产之间的竞争也因此变得激烈。“中高端商城的竞争尤其激烈，深圳万象城跟KKMall的直线距离不超过两公里，深圳海岸城、保利、宝能·AllCity等项目都集聚在方圆两公里之内。”该人士说。随着大量优质项目在三季度集中入市，上海核心商圈优质零售物业空置率一再上升，达到了7.08%。第一太平洋戴维斯三季度商铺简报预计，由于新增供给较多，北上广三地中高端购物中心平均空置率将有所提高。至于其他城市，杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的报告认为，杭州进入购物中心开发的“大跃进时期”，至2017年预计主城区将有约128万平方米的新增供应入市，增幅超过130%。有消息称，近日上海银监局对辖内各商业银行下发“关于商业地产融资风险的通知”，银监局调研发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已经远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行高度关注。新辟蹊径突围分析人士指出，电商、同业竞争、银行惜贷或成为明年困扰商业地产的“三座大山”。如何加速创新和转型，将成为商业地产迫在眉睫的研究课题。中国证券报记者采访了多家商业地产相关人士，他们共同的创新和转型思路是：通过跨界运营和提升服务质量来提升客户的消费体验；希望通过餐饮、电影等途径增加客户在购物中心的停留时间，从而转化为其他消费。不过，这一运营模式上的转变仍难免陷入“同质化”的境地。部分大型地产商正在探索如何打造其“差异化竞争力”。据了解，万科进军商业地产之后，无论是商用产品线还是入股徽商银行，都尝试贯彻“社区服务”的理念来形成差别化竞争力。另一家巨头大连万达则走上了海外扩张之路，希望构筑一个世界级的文化商业帝国。中国证券报记者观察到，专业地产项目也成为商业地产争相抢占的一个领域。华南城正在全国布局专业综合商贸物流平台，并着力发展电商产业园。宝能集团也正在开发多层次的商业地产，其中也包括专业市场。“现在地产商对高端大气上档次的商城的开发力度非常大，但是真正满足大众需求的商业地产开发相对缓慢，这一块的潜力会非常巨大。”宝能控股(中国)有限公司资产运营中心副总监杨海斌对中国证券报记者表示。除宝能·AllCity等高端城市综合体以外，宝能集团旗下的宝隆物流有限公司在2010年成立了清水河旧货城，清水河酒店用品城也预计在明年开业。据透露，宝能集团旗下公司还将在深圳龙岗区打造两个专业地产项目。